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专家:房地产税铺开势在必行 推后或会抑制房价

放大字体  缩小字体 发布日期:2016-11-21  浏览次数:344
核心提示:刘世锦:房价的问题大家都很关注,尤其年轻人很关心,上海、北京、深圳和其他一些城市上涨的幅度比较大。某种意义上可以说是飙升。为什么会出现这样一个变化?
 (原标题:刘世锦:房地产税铺开势在必行 推后或会抑制房价)
房地产投资需求峰值已过?
Q:城镇化的发展推进了房价的上扬 ?
刘世锦:房价的问题大家都很关注,尤其年轻人很关心,上海、北京、深圳和其他一些城市上涨的幅度比较大。某种意义上可以说是飙升。为什么会出现这样一个变化?第一,中国城镇化的进程正在推进。但是现在出现了分化。主要是几个大的都市圈,比如京津冀、长三角和珠三角这几个大经济圈在加速形成,包括资源和人到这些大都市圈,特别是年轻人比较多,这样就产生了需求,住房的需求是在上升的。这是中国城镇化发展到这个阶段之后出现的正常现象。
第二,和土地制度有关系。我们实行的是政府对城市里的建设用地独家控制的。一家在这控制着土地的供应,没有竞争。而且我们现在这么多年,形成了一个称之为“土地财政”的运行模式,相当多的地区,地方财政,卖地的收入构成了重要的部分。
有的地方甚至三分之二,既是独家供地,独家垄断,同时让卖地的收入尽可能多。我们也注意到最近有些年有些地方供地的速度放缓,有些城市连续几年供地的计划都没有完成,所以一方面需求在上升,供给比较慢,这就造成了房价往上走。
Q:近两年房地产投资需求出现了负增长,是否房地产需求峰值已过?
刘世锦:从中国的城市化发展过程来讲,2014年构成房地产70%的城镇居民住宅需求历史峰值是1200到1300套住房,住房的投资,就是最高点在2014年已经出现了,出现了之后,就会逐步走平,然后是逐步下降,到了去年9月份之后,房地产投资当月同比增长速度已经出现了负增长。
为什么今年一季度房地产投资又开始回升了,最高回升了9%左右。现在我们采取了一些限制需求的措施,包括有些地方金融调控加码,一户居民只能买一套房子,限购,有人做假,假离婚,这是限制需求。这种措施在短期之内采取一下,应该能起到一定的作用。
但是我觉得最重要的还是要增加供给。比如,有些城市,供地的速度能否加快一点,一线大城市公布一个三年的供地计划,预测一下三年土地供给有多少,你宣布三年供地计划,释放一个信号,供给就能稳步提升。
房地产税势在必行
Q:为何去库存的压力主要在三四线城市?
刘世锦:最近一些年我们在推动城市化,但是各级政府事先有一些规划,比如大城市,包括我刚才讲的一线大城市,都是有城镇发展规划的,人口过去可能设想先开始是1千万人,以后是1500万,现在超过2千万了,总得感觉是人口来的太多了。人为什么要到这些地方来?实际上是有规律的。全世界,当工业化、城镇化发展到目前这样几个阶段,形成几个都市圈、都市带,这是大势所趋,城市的集聚效应超过我们的预期。
供给侧改革主要的内容是去库存,最大的压力就是三四线的城市,比如有一些县城和地级市,过去他们对自己的发展前景预期很高,觉得这个地方将来会有几十万、几百万甚至更多的人口,按照那个规模搞建设,后来发现没有那么多人来,包括农民进城直接到大城市,没有到这些地方来。
一线城市不存在去库存的问题,房子不够,价格飙升,城市发展战略需要调整思维方式,城市的发展有自己的规律,很大程度是和市场的演进是一致的。一个城市原来估计最多是1千万人,现在的快超过2千万人,将来超过3千万人,包括公共产品的提供,道路、供水、供电医院、学校等,这些相比于实际需求出现大的缺口。
Q:近年来大家非常关注的房地产税很快就要铺开,您认为房地产税能起到怎样的效果?
刘世锦:房地产税是势在必行。我们过去用另外一种方式体现房地产的收益,就是卖地收入。下一步这个潜力越来越小了。我们要转入到新的、可持续的政府的收入机制,这就是房地产税。
三中全会把征收房地产税明确了,现在按照既定的程序逐步的推进,但是这个税收在推进过程中要解决很多问题,但是还是要往前推。推了之后,可能对现在过高的房价也会起到一定的抑制作用。更重要的是我们将来地方政府有了一个量相当大、可持续的这样一个收入的来源,来支持城市各方面的发展,特别是基础设施和公共服务的发展。
中国经济已经离底部很近了
Q:进入经济新常态后,中国现在的增长速度是否正常?
刘世锦:中国经济过去6年多是一个回调的态势。从需求的角度来说,高增长是由高投资带动,三大需求,出口、基础设施、房地产,高投资要触底,这“三只靴子”要落地。目前来看,出口已经落地了,基础设施占整个投资比重最高的是在2000年左右。最后一只靴子就是房地产,房地产的历史需求峰值已经出现了,今年一季度之后一线城市房价飙升带动的房地产投资的回升,这是一个短期的现象。过上一段时间之后,房地产投资速度会逐步下降,将来就是一个低速增长,也不排除某些时间会出现零增长或负增长。
从供给侧角度来说,过去几年我们遇到了比较严重的产能过剩,我认为在过去一段时间,去产能还是取得了一定的进展,这也是供给侧改革的一个重要成果。一方面,我们用一些行政性的办法推动这个事情。市场本身也在做积极的反映。
还有一个人们的预期也在发生变化。最重要的是两个指标发生了变化,一个是工业品出厂价格,就是PPI经历了54个月的负增长在今年9月份由负转正。工业企业的利润增长速度从2014年8月份以后经历了一年多的负增长,今年以来也是由负转正,最近一段时间各个行业盈利状况有所好转。这就反映了我们在供给侧方面也是接近底部了。
从供求两个方面来看,中国经济由过去高速增长的供求关系向中速供求关系增长的调整已经接近底部了。当然接近触底和真正触底是两回事,今后一两年有很大的可能会实现触底。但是这个时间出现的不确定性和不稳定性会超出以往。我们要关注一些不确定因素的冲击。
Q:那么中国经济大概何时触底呢?
刘世锦:比如,我们刚才说的房地产的泡沫是否会破灭?金融风险是否能得到有效的控制?国际上也有一些影响的因素。对这些问题,我们能否正确的处置,和应对这个过程中出现的一些不确定因素和风险因素的冲击?
我们应该争取今后一两年中国经济能够平稳的触底,触底以后进入这样一个中速增长的平台。这个平台从国际经验来看,它应该是能够保持5年、10年,甚至更长一段时间。这样我们更长远的目标有一个得以实现的比较好的基础。
“L型”增速=经济转型成功?
Q:您认为供给侧改革有哪些任务?“主战场”在哪儿?
刘世锦:供给侧改革有些短期的任务,也有一些中长期的任务。在目前中国经济转型处在一个比较重要的这样一个时期,我们的供给侧改革主战场是要素市场的改革。所谓要素市场?就是劳动力、土地、资金、技术,这些要素,让他们市场化。
我们有一些行业,特别是基础行业,还是存在所谓行政性垄断的问题。这个比较突出的表现在我们一些基础产业领域,比如石油天然气、电信、电力、铁路、金融等等这些领域,都不同程度的存在着这些方面的问题。
比如,电信市场,我们现在最大的中国移动,还有中国电信和中国联通,应该说这几年发展也比较快,但是消费者还是感觉到资费比较高,一直呼吁要降低资费。但是大家又感觉到在目前这种市场格局下,能否降低资费?感觉到很困难。为什么呢?是你让它降资费,而不是它自己要降资费。
现在IT产业一些民营企业发展的比较快,进入一两个民营企业适度竞争一下,资费一定会下来。中国有全世界最多的电信用户,理应成为全世界资费最低的地方。这个领域还是要放宽准入、鼓励竞争,这是什么改革呢?这就是供给侧的改革。
Q:那么供给侧改革成功有哪些标志?

刘世锦:供给侧改革搞的好不好一个最重要的指标就是是否提高了全要素生产率。有人觉得中国经济不会好,是L型低迷的状态,我想说,这是中国经济在未来相当长的时间一个转型成功的标志。
因为中国经济将来保持一个中速增长,这个中速增长是稳定的、有质量、有效益,没有水分,有竞争力,全要素生产率保持一个比较高水平的这样一个中速增长。这个中速增长确实需要供给侧改革取得一个实质性的进展。
L型不是一个低迷、消极的增长状态,它是符合规律增长的。通过供给侧改革深入推进之后,成为一个没有水分,有质量、有效益、稳得住、可持续的增长平台,这是我们今后几年要努力争取的,也是供给侧改革最后成功不成功,是不是取得预期成果了,应该说是一个验证的标的物、一个目标。
 
 
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